캘리포니아 렌트 계약: 보증금은 원칙적으로 월세 한 달분입니다

신청하기 전에 심사 기준을 받으세요

캘리포니아에서 집을 빌릴 때는 임대 신청서(application)와 임대 계약서(lease)를 구분합니다. 신청서를 냈다고 입주가 확정되는 것은 아닙니다. 이 문서는 일반 주거 임대차를 다룹니다. 보조금 주택과 단기 숙박은 별도 규칙을 확인해야 합니다.

미국 신용 기록이 없으면 돈을 내기 전에 어떤 서류로 심사받을 수 있는지 물어보세요. DRE는 SSN이나 미국 운전면허가 없는 신청자의 신원 확인에 여권 같은 정부 발급 신분증을 사용할 수 있다고 안내합니다. 소득과 임대료 지급 능력의 심사는 별개입니다. 여권만으로 승인이 보장되지는 않습니다.

• 고용·소득 증빙, 이전 임대 이력, 보증인에 관한 심사 기준을 서면으로 받습니다.
• 신청 수수료의 금액과 실제 심사 시점, 미심사·탈락 시 환불 기준을 확인합니다.
• 광고의 연락처를 관리회사 공식 사이트와 대조합니다. 집을 둘러봤더라도 상대방에게 임대 권한이 있는지 확인합니다.

민법 §1950.6은 심사 수수료를 실제 비용과 합리적인 처리 시간의 가치로 제한합니다. 물가에 연동되는 상한도 있습니다. 이 문서에서는 올해 상한액을 확인하지 못해 금액을 적지 않았습니다. 순서대로 심사하는 방식과 미선정자에게 전액을 돌려주는 방식의 조건이 다르므로, 모든 탈락자가 같은 환불을 받는다고 생각하지 마세요. 사용하지 않은 심사 비용과 항목별 영수증도 확인합니다.

보증금과 첫 월세를 따로 계산하세요

새 계약의 보증금은 원칙적으로 월세 한 달분이 상한입니다. 첫 달 월세는 이와 별도입니다. 청소비·반려동물 보증금처럼 이름을 바꿔도 법에서 보증금으로 보는 돈은 합산합니다. 이 규칙은 2024년 7월 1일 전에 요구하거나 받은 보증금에 소급 적용되지 않습니다.

계약 전 견적에는 월세 외에 주차·공공요금·보험·반려동물 관련 비용을 나눠 적어 달라고 요청하세요. 월 납부액과 입주 때 한 번 내는 금액이 섞이면 실제 부담을 비교하기 어렵습니다.

기간과 한국어 협상 여부를 확인하세요

기간이 정해진 계약과 매달 이어지는 month-to-month 계약은 종료 방식이 다릅니다. 계약 시작일·종료일, 자동 연장, 갱신 거절 통지, 중도 종료 비용을 각각 읽습니다. 근무지 이동이나 귀국 가능성이 있으면 그 상황에서 종료할 수 있는 조건을 서명 전에 협의합니다.

공공요금이 개별 계량인지 공동 계량인지도 확인하세요. 집 안에서 쓴 양만 내는지, 공용 공간 비용이 어떻게 배분되는지 계약서에 남깁니다. 수리 약속은 항목과 완료 예정일을 적습니다. 구두 설명과 계약서가 다르면 서명 전에 고칩니다.

시·카운티의 임대료 인상 제한과 퇴거 보호가 주 규칙에 더해질 수 있습니다. LA·OC나 SF 베이라는 넓은 생활권 이름으로 적용 법을 판단하지 말고, 주택 소재지와 건물의 적용 여부를 확인하세요.

짐을 넣기 전에 상태를 기록하세요

입주 점검표에 벽·바닥·창문·잠금장치·배관·가전의 상태를 적습니다. 사진은 방 전체와 손상 부위를 함께 찍고 촬영 날짜를 보관합니다. 관리회사에 점검표를 보내고 답변도 저장하세요. 사진만 가지고 있으면 상대방에게 언제 알렸는지 남지 않습니다.

2025년 7월 1일 이후 시작하는 임대차에서는 임대인도 입주 직전 또는 시작 시점의 사진을 찍어야 합니다. 임대인이 찍은 사진의 사본도 요청하세요. 서로 같은 상태를 기준으로 삼으면 퇴거 때 기존 손상인지 새 손상인지 비교하기 쉽습니다.

서명한 계약서는 캘리포니아 거주 증빙에 사용할 수 있는지 함께 확인합니다. 이름과 실제 거주 주소가 정확한 사본을 보관하세요.

수리 요청은 접수 기록까지 남기세요

누수, 온수·난방·전기 문제처럼 거주 안전과 위생에 영향을 주는 상태는 임대인에게 알립니다. 고장 위치, 발견 시점, 생활에 미치는 영향, 사진을 함께 보내세요. 관리 포털을 쓰면 접수 번호와 처리 내역을 저장합니다. 세입자나 동거인·방문자가 만든 손상은 책임이 달라질 수 있습니다.

수리가 늦어진다고 임대료를 바로 중단하거나 수리비를 임의로 공제하지 마세요. 수리비 공제와 계약 종료에는 요건이 있고, 잘못 적용하면 임대료 미납 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이런 조치를 하기 전에는 전문가에게 확인하세요. DRE 수리·거주 적합성 안내에서 절차를 확인할 수 있습니다.

이사 날짜와 계약 종료일을 맞추세요

월 단위 계약에서 세입자가 종료하려면 일반적으로 최소 30일 전 서면 통지가 필요합니다. 기간이 정해진 계약은 계약서의 만기·통지·연장 조항을 확인해야 합니다. 이 통지 규칙이 계약 기간 중 언제든 비용 없이 떠날 수 있다는 뜻은 아닙니다.

중도 퇴거 때는 임대료 책임과 별도 합의가 남을 수 있습니다. 종료 합의를 했다면 마지막 월세, 열쇠 반환일, 추가 비용, 보증금 정산을 문서로 받습니다. 이사한 뒤에는 주소 변경 안내에 따라 기관별 주소도 바꿉니다.

퇴거 점검과 21일 정산을 준비하세요

일반적인 계약 종료에서는 퇴거 전 사전 점검을 요청할 수 있습니다. 점검은 계약 종료일 전 2주 이내에 진행하며, 확인된 청소·수리 항목을 퇴거 전에 해결할 기회를 줍니다. 법정 예외가 있는 퇴거 절차에서는 적용이 달라집니다.

임대인은 세입자가 나간 뒤 21일 이내에 보증금 잔액과 공제 내역을 정산해야 합니다. 통상적인 마모와 입주 전 손상은 공제 대상이 아닙니다. 청소는 처음 입주했을 때의 청결 상태로 돌리는 데 필요한 범위가 기준입니다.

2025년 4월 1일부터는 공제할 청소·수리의 전후 사진도 필요합니다. 공제 내역의 사진·영수증을 입주 때 기록과 비교하세요. 공사를 마치지 못했거나 영수증을 받지 못한 정당한 사유가 있으면 추정 비용으로 먼저 정산하는 예외가 있으므로, 21일 안에 모든 공사가 반드시 끝나야 한다고 해석하지 않습니다. 이 경우에는 수리를 마치거나 증빙을 받은 뒤 14일 이내에 최종 내역과 잔액을 정산해야 합니다.

순서대로 준비하세요

1. 임대 권한과 심사 기준을 확인한 뒤 신청 비용을 냅니다.
2. 보증금의 원칙·예외와 매달 내는 비용을 구분합니다.
3. 기간·갱신·중도 종료·공공요금·수리 약속을 읽고 서명합니다.
4. 입주일에 맞춰 전기·가스·수도·인터넷 개통을 준비합니다.
5. 입주 점검표와 사진, 서명한 계약서를 보관합니다.
6. 퇴거 통지와 점검을 준비하고, 열쇠 반환과 정산 내역을 기록합니다.